La devolución de gastos de hipoteca es un tema que ha ganado relevancia en los últimos años, especialmente para aquellos que han contratado un préstamo hipotecario en España. Si has pagado gastos relacionados con la constitución de una hipoteca, es posible que tengas derecho a recuperar parte de ese dinero. En este artículo, exploraremos a fondo qué implica la devolución de gastos de hipoteca, cómo puedes solicitarla y qué debes tener en cuenta para maximizar tus posibilidades de éxito.
1. ¿Qué Son los Gastos de Hipoteca?
Antes de sumergirnos en el proceso de devolución de gastos de hipoteca, es fundamental entender qué gastos suelen estar asociados a una hipoteca. Generalmente, estos gastos incluyen:
a) Gastos de Notaría
Los gastos de notaría son los honorarios que el notario cobra por la redacción y firma de la escritura de la hipoteca. Estos honorarios pueden variar según la entidad financiera y el notario.
b) Gastos de Registro
Los gastos de registro son las tarifas que se pagan para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Estos gastos garantizan que la hipoteca quede registrada legalmente.
c) Gastos de Gestoría
Algunas hipotecas incluyen gastos de gestoría, que son los honorarios por los servicios de una gestoría que se encarga de tramitar los documentos necesarios para formalizar la hipoteca.
d) Gastos de Tasación
La tasación es un servicio que determina el valor del inmueble que se está hipotecando. Estos gastos cubren el costo del informe de tasación realizado por un perito.
e) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Este es un impuesto que se paga por la formalización de la hipoteca. Aunque la jurisprudencia ha cambiado en cuanto a quién debe asumir este gasto, históricamente ha sido un costo importante para los prestatarios.
2. Cambios en la Legislación y Jurisprudencia
En los últimos años, varios fallos judiciales han modificado la forma en que se gestionan los gastos de hipoteca. La devolución de gastos de hipoteca ha sido objeto de numerosas sentencias que han favorecido a los prestatarios. Entre los cambios más significativos se encuentran:
a) Sentencia del Tribunal Supremo
Una sentencia clave del Tribunal Supremo en 2015 dictó que el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) debía ser pagado por el prestatario, lo que generó un gran debate. Posteriormente, en 2018, el Tribunal Supremo reconsideró su posición, estableciendo que el impuesto debía ser asumido por la entidad financiera, lo que abrió la puerta a la devolución de estos gastos para los prestatarios.
b) Ley de Crédito Inmobiliario
La Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 también introdujo cambios importantes. Esta ley establece que los gastos de formalización de la hipoteca deben ser compartidos entre el prestatario y el prestamista, lo que afecta la devolución de gastos de hipoteca.
3. ¿Cómo Solicitar la Devolución de Gastos de Hipoteca?
Si crees que tienes derecho a la devolución de gastos de hipoteca, sigue estos pasos para solicitarla:
a) Reúne la Documentación Necesaria
Para solicitar la devolución de gastos de hipoteca, necesitarás recopilar la siguiente documentación:
- Escritura de la Hipoteca: Documento que detalla los términos de la hipoteca y los gastos asociados.
- Facturas de Gastos: Documentos que demuestren los pagos realizados por gastos de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Comprobante del Impuesto AJD: Recibo del impuesto pagado en su momento.
b) Revisa el Contrato de Hipoteca
Examina tu contrato de hipoteca para verificar los términos relacionados con los gastos. En algunos casos, el contrato puede especificar quién debe asumir cada gasto, lo que puede influir en tu solicitud de devolución.
c) Contacta con la Entidad Financiera
Dirígete a tu entidad financiera y presenta una reclamación formal solicitando la devolución de gastos de hipoteca. Es posible que la entidad te proporcione un formulario específico para este propósito.
d) Presenta una Reclamación Formal
Si la entidad financiera no responde de manera favorable, puedes presentar una reclamación formal ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Incluye toda la documentación relevante y explica claramente tu solicitud.
e) Considera la Vía Judicial
Si la reclamación no resulta en una resolución satisfactoria, puedes considerar llevar el caso a los tribunales. Un abogado especializado en derecho hipotecario puede ayudarte a presentar una demanda para obtener la devolución de gastos de hipoteca.
4. ¿Qué Gastos Puedes Recuperar?
No todos los gastos asociados a una hipoteca son recuperables. A continuación, te indicamos los gastos que generalmente pueden ser objeto de devolución de gastos de hipoteca:
a) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Como se mencionó anteriormente, este impuesto puede ser uno de los gastos que se pueden recuperar. La jurisprudencia reciente ha establecido que el banco debe asumir este gasto en lugar del prestatario.
b) Gastos de Notaría y Registro
En algunos casos, los gastos de notaría y registro también pueden ser recuperables, especialmente si el contrato de hipoteca establece que estos gastos deben ser asumidos por la entidad financiera.
c) Gastos de Tasación y Gestoría
La recuperación de los gastos de tasación y gestoría puede ser más complicada, ya que en algunos casos se considera que estos gastos son parte de los costos normales de la hipoteca. Sin embargo, aún es posible que puedas recuperar estos gastos dependiendo de las circunstancias.
5. Consejos para Maximizar tus Posibilidades de Éxito
Para aumentar tus posibilidades de éxito en la devolución de gastos de hipoteca, sigue estos consejos:
a) Actúa Rápidamente
Las solicitudes de devolución deben realizarse dentro de un plazo específico. No esperes demasiado tiempo para presentar tu reclamación, ya que podría haber plazos de prescripción que limiten tu derecho a reclamar.
b) Consulta con un Abogado Especializado
Un abogado especializado en derecho hipotecario puede ofrecerte asesoramiento valioso y ayudarte a presentar una reclamación o demanda de manera efectiva.
c) Mantén Registros Detallados
Guarda todos los documentos y comunicaciones relacionadas con tu solicitud de devolución de gastos de hipoteca. Esto puede ser crucial si necesitas demostrar tu caso en una reclamación o demanda.
d) Sigue los Procedimientos Correctos
Asegúrate de seguir todos los procedimientos establecidos por la entidad financiera y las autoridades competentes para evitar demoras o problemas en el proceso de reclamación.
Conclusión
La devolución de gastos de hipoteca es un derecho que muchos prestatarios pueden ejercer para recuperar el dinero pagado en exceso durante la formalización de una hipoteca. Conociendo los tipos de gastos que puedes recuperar, cómo solicitar la devolución y los consejos para maximizar tus posibilidades de éxito, estarás mejor preparado para abordar este proceso.
Si has pagado gastos relacionados con tu hipoteca y crees que tienes derecho a una devolución, actúa rápidamente y busca asesoramiento legal si es necesario. La recuperación de estos gastos puede proporcionar un alivio financiero significativo y garantizar que se te trate de manera justa en el proceso hipotecario.
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